不動産投資について考える

不動産投資の種類

一棟投資


不動産投資における一棟投資とは、マンション、アパート、商業ビル、雑居ビルなど入居者やテナントが複数入っている建物一棟に対して投資することを言います。

【メリット:投資効率が良い】

一棟投資は一度の投資で大きな資産を形成できるため、投資効率が非常に良くなります。また、部屋数が多いため空室リスクを最小限に抑える事ができ、結果として収益性が安定します。また、一棟すべてが自分の所有物となるため、建物自体の修繕や建替えなど費用を支出する際には、すべて自分だけの独断で行なう事が可能です。

【デメリット:多額の投資資金が必要】

まず建物一棟に投資するためには億単位の投資資金が必要となるため、最初のうちは金融機関の融資が受けにくく、また、万が一失敗した際の損害が大きくなります。また、リスク分散ができないため、地震や火災など予測不可能な事態が発生した際には甚大なダメージを被る事となります。

このように、一棟投資はハイリスクハイリターンな面もあるため、ある程度不動産投資の経験を積んだ後にチャレンジしてみることをおすすめします。

区分投資

建物一棟を一部屋ごとに小分けして販売しているものを「区分マンション」や「分譲マンション」と言い、これらの物件に投資することを区分投資と言います。

【メリット:少額から投資が可能】

都市部のエリアだとしても1000万円程度の少額の投資資金からスタートできるのが、区分投資の魅力です。さらに、複数の地域に分けて分散投資ができるため、万が一の際のリスクヘッジにもなります。また「流動性」があり、売却したい時に売却しやすいという特徴もあります。

【デメリット:空室リスクが高い】

区分投資は1つあたり1部屋のため、万が一空室になると無収入となってしまい、投資利回りを大幅に悪化させてしまいます。また、一棟投資と同じ規模まで物件を増やすには、多くの時間がかかるため、投資効率としては悪くなる傾向にあります。

戸建て投資(中古)

いわゆる一軒家を購入して「貸家」として賃貸に出す方法です。

【メリット:物件次第では高利回り】
通常一戸建ては投資目的ではなく、マイホームとして建築するものです。そのため、戸建て投資で中心となるのは「中古物件」という事になります。戸建ての中古物件は、そもそも投資を目的とした価格設定になっていないため、上手に経営すれば高利回りを実現する事が可能です。

【デメリット:リフォーム費用が高い】

中古の戸建ては貸家にするために、ある程度のリフォーム費用がかかる事となります。また、購入する地域をしっかりと見極めないと、空室期間が長くなってしまうため注意が必要です。

まずはこの一棟投資、区分投資、戸建て投資が不動産投資の3本柱であり、基本中の基本となります。

ではここからは、不動産投資の「応用編」となる投資法をご紹介します。

借地権投資

借地権は、建物の所有を目的としている権利のことで、地上権と賃借権があります。土地を所有せず、収益の元となるアパートや戸建てを取得すると考えればわかりやすくなります。

【メリット】

借地権投資の場合は、旧法借地権を選ぶことが有利になります。旧法借地権の場合、借主はしっかり法律に守られているので、半永久的に住み続けることができます。地主は正当な事由がない限り、借主の更新を拒絶できないとなっているからです。

また、所有権に比べて3割程度価格が安いので、不動産購入額を低く抑えられます。所有権は地主にあるので、借地権を取得しても、土地の取得税は発生しません。また、登記費用も発生しないので、不動産購入時の諸費用を低く抑えられます。当然、土地の固定資産税・都市計画税の負担がありません。

そして、最大のメリットは、多くの借地権物件は、立地の良い場所にあることが多いです。
【デメリット】

当然ながら、土地は、自分のものではありません。 土地を借りているので、地主に対して、地代の負担があります。一般的に固定資産税の3倍程度かかります。そして更新時には更新料が必要となります。(更地価格の約4%~6%)

さらに、建替え、譲渡(売却)等の際には、地主の承諾が必要となります。 建替え承諾料は、更地価格の約4%~6%、譲渡承諾料は、譲渡価格の約1割などです。

また、担保評価が低く、借入が難しく、借地権への融資を取り扱わない金融機関も多いです。

底地投資

借地権投資とは逆に、借地権が設定されている土地の所有権を取得する投資法で、「底地投資」と言うこともあります。

【メリット】

借地は建物とは違い、劣化という概念がないたランニングコストがほとんどかかりません。また、借地人が入れ替わることはほぼないため、安定した地代収入が確保できます。また、土地にコンビニ事業用借地権を設定してコンビニ投資するという方法もあります。

【デメリット】

古くからの借地は借地人との間で、きちんとした借地契約が結ばれていないこともあるため注意が必要です。また、借地が借地人から返還されることはほぼないため、将来その土地を別のことに活用することは不可能と考えた上で、購入価格を検討しなければなりません。

その他の事業性の高い不動産投資

これら以外にも事業性の高い不動産投資として、以下のようなものがあります。

①サービス付き高齢者住宅

内閣府の統計データによると、2060年には75歳以上の高齢者の割合が26.9%、つまり国民の4人に1人が高齢者となる時代がやってきます。今後の需要を考えると将来有望と言えるでしょう。

②シェアハウス

TVドラマなどの影響から人気に火がついたシェアハウス、不動産投資家の間でも高利回りが出せると話題になっています。従来型の賃貸のように一部屋ごと完全に独立させる必要がなく、トイレ、風呂、キッチンなどを共同化することで、設備コストを大幅に下げるとともに、部屋数を増やせるため非常に人気です。

ただ、シェアハウスを運営していくためには、居住者同士のトラブル防止を徹底させる必要があるため、管理面でのノウハウが必要となるでしょう。

③民泊

Airbnbを活用した民泊も非常に人気となっています。ただし、今現在の東京都内では、旅館業の許可を取るか、大田区の民泊条例に則り許可を得なければ、民泊は違法営業ということになるため注意が必要です。

国の方針としては民泊を認めていく方向のようですが、近隣住民とのトラブルも多いため、今のところハイリスクハイリターンの投資と言えるでしょう。

④コインパーキングやバイク駐輪場

初期投資額が少なくて済み、また、ランニングコストもほとんどかからないため、土地持ちの方にはお勧めです。

⑤トランクルームなど

トランクルームなどの物置投資はアメリカでは非常にメジャーですが、日本ではまだまだこれからで、今後の可能性を秘めている投資と言えるでしょう。

不動産の価値

人口の減少

少子高齢化で、人口は右肩下がりに減少しています。人口が減少しても、新しい住宅を建てたい、購入したいと思う人は絶えず存在すると思われます。しかし、東京オリンピックが終了した後の2020年代以降、高齢化率は30%を超え、団塊の世代の人口が減少します。

そうなると空き家が急増し、地方だけでなく東京でも住宅供給数が、総世帯数を上回る現象が起きることが予想されます。そうしたことから、今後不動産の価値が下落するのではないかと言われています。

デフレによる懸念

デフレであれば物価が下落し、消費が抑えられるため、不動産の価値も下落してしまいます。1990〜2010年のマイナス成長のときにも、地価が下がりました。2014年4月に消費税が5%から8%に引き上げられ、2017年4月に10%へ引き上げが予定されていました。しかし、2019年10月まで再延期されることになっています。

2019年10月1日の消費税引き上げが正式に決定すると、増税前の駆け込み需要による、建築ラッシュ等が起こることが予想されます。不動産の購入には、多額の費用がかかります。住宅の購入代金、仲介手数料、住宅ローン、家電や家具、引っ越し費用等まで、それぞれ数十万円はかかるため、増税前には購入ラッシュが起こるでしょう。しかし、その後消費が抑えられるため、不動産価格が下落する可能性が出てきます。

株価のピークアウト

株価がピークアウトすると、それから半年から1年遅れて、地価が下がり始めると言われています2018年9月28日の日経平均株価は、一時1月23日の取引時間中の高値(24,129円)を更新し、26年10カ月ぶりの高値水準となりました。上がるところまで上がってきたので、どこで下がるのかといった下落のタイミングを、皆が警戒しています。

2020年東京オリンピック

景気が一定の原因により、決まった周期で循環すると考える説を「景気循環論」と言います。2020年の東京オリンピックで、山を迎えるのではないかと言われています。1964年東京オリンピック開催の年には、経済成長率は実質11.2%であったのに対し、翌年の1965年は5.7%となり、1965年は「昭和40年不況」と呼ばれるほど景気が悪化した年でした。

東京都のオリンピック・パラリンピック準備局が、2017年に発表した東京オリンピックの経済波及効果は、招致が決まった2013年から大会終了10年後の2030年まで、全国で約32兆円と試算されています。したがって、オリンピック前後の景気動向には注目が必要です。

2022年問題

2022年に都市部の生産緑地が、自治体に向けて一斉に買い取り請求が可能になるため、様々な問題を引き起こすのではないかと言われています。1991年に、都市部の農地がなくなってしまうと、住環境の悪化や自給率の低下につながるのではないかと懸念され、「生産緑地法」が改正されました。

1992年に、都市部の一部の農地を生産緑地として指定し、固定資産税や相続税の優遇措置を与える代わりに、30年間の営農義務を課し、農地以外で使用することを認めませんでした。2022年になると、30年間の営農義務が解除され、自治体に買い取り請求が可能です。また、買い取られない場合は、転用や売却が可能となるため、不動産市場に流入してくると予想されています。

人間の心理

不動産も投資のひとつですが、投資には人間の心理が関係しています。価格が下落する原因は何であっても、一旦下がり始めると、人間の心理が暴落に拍車をかけることになるのです。

大半の人が値上がりするだろうと考えていた場合でも、一足先に売り抜けようと考える人が少しずつ増えれば、少しでも早く売ってしまいたいという心理の人が増え、地価はどんどん下落していきます。東京オリンピックの前後で「売るべき」と思う人が増えれば、不動産の価格は下落してしまう可能性があるのです。

今後、不動産の価値について

利回りから見る動き

回りは、「年間家賃収入÷物件取得価格」で算出される指標であり、その物件に投下したお金を何年で回収できるか?という点を表しています。

利回りは物件選びにおいて重要な指標のため、利回りの動向は購入意欲に大きく影響するのです。

そんな利回りの推移は以下のようになります。

  • 2015年1-3月期:利回り9.69%(価格5,486万円)
  • 2016年1-3月期:利回り9.25%(価格5,910万円)
  • 2017年1-3月期:利回り8.90%(価格6,487万円)
  • 2018年1-3月期:利回り8.78%(価格6,882万円)

こちらは、不動産投資の情報サイト建美家※が出典しているデータであり、アパート一棟の利回り、および価格になります。

上記のように、利回りは低下しており価格が上昇している現象は、区分マンション・一棟マンションにも同じ傾向が見られます。

仮に、物件価格が上がっていても、賃料も同じ水準で上がっていれば基本的に利回りは変わりません。

しかし、利回りが下がっているということは、賃料が上がっていない、もしくは空室が増えているということになります。

次項で解説しますが、空室率は上がっているので、恐らく賃料の上昇も物件価格の上昇には追い付かず、空室率も上がっているので相対的に利回りが下がっていると考えられます。

つまり、投資家からすると投資目的で物件を所有するメリットは下がっているということです。

データで見る不動産業界

財務省の「法人企業統計調査」によると、不動産業界は国内4位の規模を誇る一大マーケット。その市場規模は39兆円を超え、三井不動産や三菱地所、飯田グループホールディングスといった名だたる大企業がトップシェアを争っています。

不動産市況に目を転じると、全体的に上向きの傾向が見られます。日本銀行のマイナス金利政策の余波を受け、住宅ローンは低金利を推移。その影響もあってか、新築住宅の着工数はここ数年増加傾向にあります。

都心部では、2020年の東京オリンピックを見据え、選手村の予定地となっている勝どきエリアを中心に大規模ビル開発が進んでいます。渋谷や市ヶ谷、虎ノ門などでも商業ビルやタワーマンションの建設ラッシュが続き、売れ行きも好調です。不動産業界は全体的に活況を呈しており、この状況はオリンピックが終わるまで続くと見られています。

IT化の動き

中古住宅業界では、ビッグデータ解析を使った情報公開システムにより、住宅購入希望者に「安心感」と「信頼感」を持ってもらうための取り組みが行われています。

不動産情報の活用システムには、業者間で不動産情報を登録・閲覧できる「レインズ」という仕組みがありますが、これは一般ユーザー向けには公開されません。こうしたユーザーと不動産業者の情報格差をなくすためには、情報公開のIT化を推し進め、誰でも簡単に情報のインプットができるシステムの運用が不可欠です。

ビッグデータ解析を活用したマンションスコア(想定価格)のオープン化で、無店舗運営・手数料の割引きを実現している不動産企業もあります。無店舗運営とはいえ、売買に関する相談や契約まで必要なサービスは、スタッフによるサポート提供が基本です。

ブロックチェーンを活用した不動産運用

将来、ビットコインなどの仮想通貨取引の安全性を担保するために、さまざまな業界でプラットフォーム化が進んでいるブロックチェーン技術。この技術を応用した高度な情報管理システム活用の動きが、不動産業界でも見られます。

賃貸物件を例にとれば、住宅の供給から、物件管理、入居者探し、入居希望者の案内、契約の締結まで、一連のプロセスを完成させるには、さまざまな業者とのやり取りが発生します。ブロックチェーン技術をプラットフォームとしたIotアプリケーションでつなげることで、個別対応の壁を取り払い、一括サービスによる提供で顧客満足度の向上が期待できます。

ブロックチェーン技術の応用で、個々の不動産会社が相乗りしやすい標準フォーマットの創出も可能となり、そうなれば不動産業界全体が緊密に連携しあう一大ネットワークの誕生も夢ではありません。