2022年問題について考える #不動産 #生産緑地 #特定生産緑地制度

生産緑地とは?

(1)良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適している
(2)500㎡以上の面積を有する
(3)農林業の継続が可能な条件を備えている
上記3つの要件を満たした市街化区域内の農地で、市町村から「生産緑地」と指定を受けた土地を言います。

生産緑地法が初めて制定されたのは1970年代頃です。その頃、人口の増加により、一部の都市の都市化が急速に進み、緑地が宅地へと転用されることが増えていました。

急速に市街地の緑地が減少した結果、住環境の悪化や、土地が地盤保持・保水機能を失ったことによる災害などが多発し、重大な社会問題となりました。

この問題に歯止めをかけるため1972年に制定されたのが、生産緑地法です。

生産緑地法は、緑地の有する環境機能などを考慮し、農林漁業との調整を図りつつ、良好な都市環境を形成していこうという目的で制定された土地制度でした。

しかし、進む都市化による土地不足と地価上昇は止まらず、さらに1992年に「生産緑地」と「宅地化農地」を定めることになりました。

緑地の環境機能を維持するために、農地として保存すべき土地は保全する「生産緑地」と、宅地への積極的な転用を進めていくための「宅地化農地」

土地の目的を大きく2つに分けることで、都市計画において一定の効果を収めたこの制度は、法の改正を重ねながら、現在に至っています。

生産緑地の義務

生産緑地について使用又は収益をする権利を有する者は、以下のことを守る必要があります。

・生産緑地を、農地等として管理しなければならない(生産緑地法第7条)

生産緑地である旨を掲示しなければならない(生産緑地法第6条)

・生産緑地地区において、建築物その他工作物の造成、土地に手を加える行為は原則としてできない

 ただし、農林漁業を営むために必要となる施設又は、農林漁業の安定的な継続に資する施設に限り、市町村長の許可を得て設置・管理することができる(生産緑地法第8条)

また、これらの土地の管理について、市町村長から報告を求められたり、立入検査等を受けることもあります。

このような制限により、生産緑地の指定申請をした所有者は、基本的に自らが農業を継続するしかありません

生産緑地に指定されると税制の面で大幅に優遇される一方、多くの制約が課されるのです。

2022年、何が問題なのか?

生産緑地に対する自治体、地方財政の変化

生産緑地法は1991年に法改正され、市街化区域内の農地は生産緑地か否かに区分されました。

生産緑地に指定された土地は、農地としてそのまま使い続けることを前提に固定資産税が低く抑えられてきました。

一方、その他の農地は宅地並みに課税がされたことで、多くの農地は転用されました。

そして生産緑地の税金が抑えられている期間を30年とし、指定後30年を経過した2022年には本来なら自治体がこの農地を買い取ることが約束されていました

しかし、地方財政が年々厳しくなり、現実には自治体が買い取るのは不可能と予想されています。

自治体の買い取りは見込めず、後継者も不足し、固定資産税も上がり土地を持ち続けていくのが困難になる地主の最終的な選択肢としては、生産緑地を解除して、土地を処分するしかありません。

そのような農地が全国に1万3,000haもあるため、2022年は一気に需給バランスの崩壊が起こることが懸念されています。

生産緑地に対する固定資産税の変化

1992年の改正により、生産緑地の指定から30年後が経過すると、所有者が農業を続ける意志がない場合、市区町村の農業委員会に土地の買い取りを申し出る事が可能となります。

つまり、それが2022年になるわけです(それまでは所有者が死亡したり病気などで農業に従事できなくなったなどの場合しか買い取り申し出はできません)。

法律では、市町村は特別な事情がない限り時価で買い取らなければならないと定めていますが、主に財政負担が難しいという事情から、今まで買い取るケースはほとんどどありませんでした。

市町村が買い取らない場合、市町村の斡旋によって買い手を探すわけですが、生産緑地として買う人(つまり営農する人)がいなければ、この生産緑地指定が解除されます。

生産緑地が解除されると、従来は固定資産税が宅地の1/200分のとして減額されていたものが、軽減が無くなり一気に跳ね上がります

生産緑地の所有者の多くは高齢者と見られ、農業を継続できない人もいるでしょう。かといって少なくとも500平米はあるため、その固定資産税が宅地並みになればあまりに高額となる。

そのため土地の維持ができず、売却などで一斉に手放す所有者が続出する可能性があるわけで、それを大きなビジネスチャンスとして虎視眈々と狙っているのがハウスビルダーやマンションデベロッパーです。

では、そのような土地がどのくらいあるかというと、平成26年のデータによると、

      生産緑地(ha)   東京ドーム(4.6ha)個数換算
埼玉県   1,824.80   397
千葉県   1,188.51   258
東京都   3,329.80   724
神奈川県  1,404.10   305
愛知県   1,206.02   262
大阪府   2,100.40   457

つまり、東京都だけでもドーム724個分の生産緑地があることになります。

もちろんすべての生産緑地が解除されることはないですし、土地開発の際には道路用地も必要なので宅地の有効面積はもう少し小さくなりますが、もしこの土地に新築一戸建てが建築されれば、東京都だけでも25万戸以上の戸建てが供給されることになります。

特定生産緑地制度新設による動向

問題視されている生産緑地ですが、この指定が終了することで以下のようなメリットが生じると考える人もいます。

(1) 市街化区域内でまとまった土地はマンション用地として利用できる

(2) 周囲に宅地化が進行していれば、賃貸住宅等の有効活用ができる

(3) 農業法人等の新しい担い手に貸して、商品価値の高い農産物を作ってもらう

これらの前向きな民間の取り組みに対して、行政はどんな後押しをするのかと思ったら結局の解決方法は「特定生産緑地制度」の新設でした。

この「特定生産緑地制度」は、2019年4月に制定され、それは生産緑地指定から30年経過が近づいた農地を、市町村が特定生産緑地として指定することで、税制優遇を継続させ、買取りの申出をすることができる時期を10年間先送りにすることができる制度です。

この制度を利用するには特定生産緑地指定意向申出書の提出という手続きは必要になるものの、その選定要件は「農地として保全することが良好な都市環境のために有効であるもの」という抽象的なものであるため、所有者が望めばほぼ指定されると考えてよさそうです。

簡単にいえば、生産緑地制度を10年間先延ばしする制度が特定生産緑地制度といえます。

生産緑地内の施設の制限緩和

現行法のもとでは、生産緑地内に設置できるのは生産・集荷・貯蔵・保管・処理・休憩に用いる施設のみであり、所有者自身が作物を作る以外で収益を得ることが難しい状況にあります。

それに対し、改正案では地元の農産物等を用いた商品の製造・加工・販売や、地元の農産物を用いたレストランのための施設を設置することができるようになります。

この改正の背景には、生産緑地の収益化をしやすくすることで生産緑地の維持を図るという意図があると思われます。

ただし、製造・加工・販売などの施設の敷地は宅地となり、税制の面で不利益があります。

具体的には、固定資産税の評価額が”当該生産緑地内の農地等の価額を基準として求めた価額+農地から転用する場合において通常必要とされる造成費相当額”となり、また施設敷地の面積分は納税猶予の対象外になります。

そのため、税負担と収益の関係で思ったよりも施設設置が広まらない可能性もあります。

こういった税制面での懸念点もありますが、土地活用の幅が広まったことには間違いなく、生産緑地を維持する際の有力な選択肢になりえるでしょう。

生産緑地の指定を継続する場合のメリット・デメリット

(1) メリット(営農を長期に継続する農家)

① 固定資産税の大幅軽減
 一般農地並みの課税となり、1,000㎡当たり1,000円程度で、生産緑地制度の指定を受けていない一般市街化区域農地の50~100分の1、特定市街化区域農地の200~300分の1であり、また宅地と比較すると数百分の1となっている。

② 相続税・贈与税の納税猶予
 ・相続税については、通常の評価額と農業投資価格の差額に対する税額の納税が猶予される。
 農業投資価格は通常の評価額に比べて非常に低く設定されているため、多額の相続税の猶予が受けられる。但し、相続人は終身営農の義務があり、死亡した時に猶予税額が免除される。
 ・贈与税については、農地の全部を推定相続人の農業後継者に一括贈与した場合、後継者に課税される贈与税の納税が猶予される。贈与者又は受贈者のいずれかが死亡したときに贈与税は免除される。

(2) デメリット(営農を継続しない又は短期継続の農家)

① 指定解除の条件が厳しい
 指定解除出来るのが30年後と所有者の障害または死亡の2回だけ。
 そして指定解除までの期間が30年と長い。

② 現行の生産緑地制度には30年経過後の更新の規定が無い
 指定から30年経過すると買取りの申し出ができるとの規定はあるが、更新の規定は無い。   
 そのため更新を希望する人は判断が難しくなっている。更新するとまた営農義務が30年続くのか、それでは長すぎるので、やはり買取り申し出にしようかと判断に迷うことになる。

③ 相続税の納税猶予時期
 相続人は終身営農義務があり、途中で農業を止めると相続当時の相続税納税額に利息を付けて払わなければならない事はデメリットになっている。

④ 生産緑地内の建築物は営農に必要な施設だけに制限されている
 都市農業は収益性が悪い。収益性を向上するための営農以外の施設の設置ができないか。

これが賃貸アパートや賃貸マンションの集合住宅であれば、賃貸物件の供給戸数も一気に増えますから、需給バランスを大きく歪めることになりかねないのです。